서울의 고가주택 보유자는 자산 가치가 높을수록 상속세 부담 또한 기하급수적으로 커집니다. 특히 최근 몇 년간 공시가격 현실화율이 꾸준히 상승하면서, 상속재산 평가액이 이전보다 훨씬 높게 산정되는 경향이 뚜렷합니다. 이에 따라 부의 이전 과정에서 세부담을 완화하기 위한 체계적 절세전략이 필수적입니다. 본문에서는 서울 지역 고가주택을 중심으로 공시가격 조정, 평가절하, 주택분산 등의 세무전략을 구체적으로 분석하고, 실무적으로 적용 가능한 방안을 제시합니다.
공시가격 상승이 불러온 상속세 부담 구조의 변화
서울의 부동산 시장은 전국 중에서도 가장 높은 자산가치를 보유하고 있으며, 이에 따라 상속세 과세표준 역시 급격히 증가하는 추세입니다. 국토교통부의 공시가격 현실화 정책이 본격화된 이후, 공시가격은 실거래가의 70~80% 수준까지 반영되고 있습니다. 이는 불과 5년 전 60% 수준이었던 점을 고려하면, 상속세 산정 기준이 실질적으로 크게 높아졌다는 의미입니다. 상속세는 피상속인의 사망 당시 시가를 기준으로 산정되는데, 시가를 확인하기 어려운 경우에는 공시가격을 대체 기준으로 활용합니다. 서울의 경우, 고가아파트와 단독주택의 공시가격이 수십억 원대에 달하기 때문에, 단 한 채의 주택만 보유하더라도 과세표준이 상속공제 한도를 초과하게 됩니다. 2025년 현재 상속세 최고세율은 50%이며, 여기에 지방세 10%가 더해지면 실질세율은 최대 55%까지 상승합니다. 예를 들어, 공시가격이 20억 원인 아파트 한 채를 상속받을 경우, 각종 공제를 제외하더라도 약 8억 원 이상이 과세표준으로 계산될 수 있습니다. 이는 실질적으로 수억 원대의 세금 납부 부담으로 이어집니다. 따라서 상속세 절감을 위해서는 단순히 재산을 보유한 상태에서 상속 시점을 기다리는 것이 아니라, 생전부터 공시가격 변동 추이를 고려한 자산 관리가 필수적입니다. 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 산정되어 4월 말 공시되므로, 자산 분할이나 증여 전략을 설계할 때는 공시기준일 이전에 미리 실행하는 것이 핵심입니다. 결국 공시가격의 상승은 상속세 부담의 직접적인 원인이며, 이를 효율적으로 관리하기 위해서는 공시가격 조정 신청, 자산 분산, 증여 타이밍 관리 등의 전략적 대응이 필요합니다.
평가절하 전략 – 시가조정과 공시가격 이의신청의 활용
서울 고가주택의 상속세를 줄이는 핵심 방법 중 하나는 ‘평가절하’ 전략입니다. 이는 상속재산의 평가액을 합법적으로 낮추어 과세표준을 줄이는 방식으로, 법적 근거를 토대로 실행됩니다. 상속세 및 증여세법 제60조에 따르면, 상속재산의 가액은 원칙적으로 “시가”로 평가하되, 시가를 알 수 없는 경우에는 “기준시가” 즉 공시가격으로 산정하도록 되어 있습니다. 그러나 시가가 공시가격보다 낮은 것으로 입증될 경우, 납세자는 국세청에 시가 인정을 요청하거나 이의신청을 제기할 수 있습니다. 예를 들어, 특정 지역의 거래량이 급감하고 실거래가가 공시가격보다 현저히 낮게 형성된 경우, 인근 유사 거래 사례를 근거로 제출하면 실제 거래가 기준으로 평가를 받을 가능성이 있습니다. 이를 통해 평가액을 10~15%가량 낮출 수 있으며, 이는 곧 세부담 절감으로 직결됩니다. 또한 국토교통부의 공시가격 이의신청 제도를 적극 활용하는 것도 효과적입니다. 공시가격이 과도하게 높게 산정되었다고 판단되는 경우, 매년 4월~5월 사이에 이의신청을 통해 재조정을 요청할 수 있습니다. 통계적으로 서울 지역 이의신청의 약 20%가량이 인용되고 있으며, 평균 5~10%의 공시가격 하락이 반영되고 있습니다. 평가절하 전략을 실행할 때는 단순히 세금만 고려할 것이 아니라, 상속재산 전체의 평가 균형을 유지하는 것이 중요합니다. 일부 자산의 평가액을 지나치게 낮추면, 다른 자산과의 과세 형평성이 깨져 세무조사 가능성이 높아질 수 있습니다. 따라서 공인감정서, 실거래가 자료, 거래사례 비교표 등을 준비하여 객관성을 확보하는 것이 바람직합니다. 요약하면, 평가절하는 단순한 세금회피 수단이 아니라 법적으로 인정된 절세전략입니다. 공시가격 이의신청과 실거래가 비교를 통해 객관적 근거를 확보한다면, 합법적으로 수천만 원에서 수억 원에 달하는 상속세를 절감할 수 있습니다.
주택분산 전략 – 자산 분할과 가족 증여
고가주택을 단독으로 보유한 경우, 상속 시 전체 금액이 한 번에 과세되기 때문에 누진세율이 적용되어 세금이 급격히 상승합니다. 이를 완화하기 위한 대표적 방법이 ‘주택분산 전략’입니다. 주택분산이란, 한 채의 고가주택에 집중된 자산을 가족 구성원 간에 나누어 보유하거나, 일부를 다른 형태의 자산으로 전환하는 것을 의미합니다. 상속세는 피상속인 기준으로 과세되기 때문에, 생전 증여를 통해 자산을 분산하면 각자의 공제한도를 독립적으로 적용받을 수 있습니다. 예를 들어, 배우자에게는 최대 6억 원, 자녀에게는 5천만 원(미성년자는 2천만 원)의 증여공제가 가능합니다. 이를 적절히 활용하면 고가주택의 일부를 자녀에게 분할 증여하여, 전체적인 과세표준을 낮출 수 있습니다. 또한 고가주택을 2채 이상 보유하고 있다면, 일부를 매각하고 그 자금을 금융자산이나 보험상품으로 전환하는 것도 유효한 전략입니다. 금융자산은 평가 변동폭이 작고, 일부 상품은 비과세 혜택이 적용되기 때문에, 세금 구조를 안정적으로 관리할 수 있습니다. 주택분산의 또 다른 장점은 향후 상속재산 평가 시 리스크 완화입니다. 부동산 시장이 급등하면 상속 시점의 공시가격이 예기치 않게 상승할 수 있는데, 이미 분산된 자산은 개별 단위로 과세되므로 세율 적용이 유리합니다. 다만 주택분산 전략을 시행할 때는 증여세와 양도세를 함께 고려해야 합니다. 증여를 통해 자산을 이전하는 경우, 증여세가 추가로 발생할 수 있으며, 시가보다 낮은 금액으로 증여하면 부당행위계산 규정이 적용될 수 있습니다. 따라서 전문가의 자문을 통해 최적의 시기와 금액을 조정하는 것이 중요합니다. 결론적으로 주택분산은 단순한 재산 나누기가 아니라, 상속세 누진구조를 완화하고 세부담을 장기적으로 분산시키는 전략적 절세수단입니다.
결론: 계획적 자산관리로 상속세 부담을 최소화하라
서울의 고가주택은 자산 가치가 높은 만큼 세금 리스크도 큽니다. 공시가격 상승과 평가방식의 현실화로 인해, 상속세는 향후 더욱 강화될 가능성이 높습니다. 그러나 생전 관리와 구조적 대응을 통해 상속세 부담을 충분히 줄일 수 있습니다. 공시가격 관리 → 평가절하 → 주택분산의 3단계 전략을 체계적으로 실행한다면, 상속세 부담을 법적 테두리 안에서 최소화할 수 있습니다. 특히 상속세는 단기적 절세보다 장기적 자산 이전의 안정성이 중요합니다. 전문가 상담과 함께 세법 개정 동향을 주기적으로 모니터링하면서, 가족 단위의 재산 계획을 수립하는 것이 현명한 접근입니다. 상속세 절세는 결국 “타이밍과 구조 설계의 예술”이라 할 수 있습니다. 미리 준비한 자만이 합법적 절세의 혜택을 누릴 수 있으며, 그 결과는 가족의 안정적 자산 승계로 이어집니다.